相続登記とは

不動産の登記の名義を亡くなった人(被相続人)から相続人の名義に変更する手続きのことをいいます。

 

相続人は誰か

相続順位と法定相続分

相続登記で名義を移せるのは相続人だけになります。

そして、相続人になる人の順位とその財産の割合(法定相続分)は法律で決められています。

誰が相続人の資格を持ち、その法定相続分がいくらになるかは、下の表のとおりです。

 

 

 

 

ポイントとなるのは・・・

配偶者(夫または妻)は常に相続人になる。

  ただし、相続前に離婚・死別していた場合、元配偶者は相続人とはならない

配偶者がいない場合、他の相続人相続分が増える

  例1)配偶者あり、子供3人 ⇨ 配偶者:1/2、子供1人あたり:1/6

  例2)配偶者なし、子供3人 ⇨ 子供1人あたり:1/3

前の順位の相続人が一人でもいると、後の順位の者は相続人にならない

  つまり、兄弟姉妹が相続人になるのは、子も直系尊属もいない場合のみとなる。

直系尊属とは、親や祖父母を指す。直系尊属が複数いる場合、親等の近い者が相続人となる。

  つまり、子も配偶者も無く、親が父1人、祖父母2人が存命の場合、父親のみが相続人となる。

  親が1人もいない場合は、祖父母に相続権が回ってくる。

代襲相続とは

上の表の例外となるのが、代襲相続が発生した場合です。

代襲相続とは、被相続人が亡くなる前に相続人が死亡した(または相続欠格等により相続権を失った)場合に、

先に死亡した相続人の子が相続人となる制度のことです。

 

ポイントとなるのは・・・

だけでなく兄弟姉妹の場合も、代襲相続が認められる

直系尊属には代襲相続が認められない。(上の④は代襲相続そのものではない)

再代襲子(直系卑属)のみが認められる。

  子がいなければその子(孫)、孫がいなければさらにその子(ひ孫)に相続権が移る。

④ しかし、兄弟姉妹の場合は再代襲はない

  つまり、(被相続人からみて)甥・姪までしか相続人になれない。

相続放棄した人の代襲相続は認められない。(その人の子に順番がいかない)

 

手続きの種類とその流れ

手続きの種類を知ろう

前項で相続人となる人が分かりました。

では、どのように手続きをしていけばいいのでしょうか?

まずは遺言書が遺されているかどうかを確認しましょう。

それから、他の相続人たちの意向を確認しましょう。

大まかな流れは下の図を参考にしてください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

法定相続分で手続き

まずは、戸籍を集めて相続人の調査・特定をしましょう。

必要な全ての戸籍と他の書類が集まったら、登記手続きに入りましょう。

<手続きの流れ>

① 相続人を特定するため、戸籍を集める

② 他の必要な書類も集める

③ 登記申請をする

遺産分割協議で手続き

遺産分割協議は、相続人全員の同意が必要です。

一人でも相続人が欠けているとその遺産分割協議は無効です。

なので、まずは戸籍を集めて、相続人の調査・特定をしましょう。

そして、全ての相続人が特定できたら、

遺産分割協議書を作成し、相続人全員から署名と実印で捺印してもらいましょう。

印鑑証明書で実印の照合ができたら登記手続きに入ります。

 

<手続きの流れ>

① 相続人を特定するため、戸籍を集める

② 他の必要な書類も集める

特定できた相続人全員で、遺産の分配について合意する

④ 遺産分割協議書に相続人全員から署名とハンコをもらう

⑤ 登記申請をする

もしもの場合

相続人同士の話し合いがどうしてもまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てましょう。

司法書士は裁判所に提出する書類の作成ができますので、遺産分割調停の申立の書類も作成できます。

 

遺言書で手続き

公正証書遺言の場合

そのまま使えます。他の必要な書類を集めましょう。

<手続きの流れ>

① 遺言書を発見する

② 他の必要な書類を集める

登記申請をする

自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合

家庭裁判所の検認手続が必要です。登記できるのはそれからです。

司法書士は裁判所に提出する書類の作成ができますので、遺言書検認申立の書類も作成できます。

<手続きの流れ>

① 相続人を特定するため、戸籍を集める

② 家庭裁判所に検認の申立てをする

③ 検認当日が来るまでに他の必要な書類も集める

④ 検認に立ち会う

⑤ 登記申請をする

 

相続登記に必要な書類

法定相続分で手続きする場合

・ 被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄(抄)本 

・ 被相続人の本籍地の記載のある住民票の除票の写し(または 戸籍の附票

・ 相続人全員被相続人の死亡日以降の戸籍謄(抄)本

登記名義人になる相続人本籍地の記載のある住民票の写し(または 戸籍の附票

相続関係説明図

・ 不動産のその年度の評価証明書(または 固定資産税納付通知書の課税明細書)

遺産分割協議で手続きする場合

・ 被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄(抄)本

・ 被相続人の本籍地の記載のある住民票の除票の写し(または 戸籍の附票

・ 相続人全員被相続人の死亡日以降の戸籍謄(抄)本

・ 相続人全員本籍地の記載のある住民票の写し(または 戸籍の附票

相続関係説明図

遺産分割協議書

・ 相続人全員印鑑証明書

・ 不動産のその年度の評価証明書(または 固定資産税納付通知書の課税明細書) 

遺言書で手続きする場合

公正証書遺言の場合

・ 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄(抄)本

・ 被相続人の本籍地の記載のある住民票の除票の写し(または 戸籍の附票

登記名義人になる相続人被相続人の死亡日以降の戸籍謄(抄)本

登記名義人になる相続人本籍地の記載のある住民票の写し(または 戸籍の附票

相続関係説明図

公正証書遺言の謄本

・ 不動産のその年度の評価証明書(または 固定資産税納付通知書の課税明細書)

自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合

・ 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄(抄)本

・ 被相続人の本籍地の記載のある住民票の除票の写し(または 戸籍の附票

登記名義人になる相続人被相続人の死亡日以降の戸籍謄(抄)本

登記名義人になる相続人本籍地の記載のある住民票の写し(または 戸籍の附票

相続関係説明図

検認済み遺言書

・ 不動産のその年度の評価証明書(または 固定資産税納付通知書の課税明細書)

 

相続登記に必要な費用

実費(登録免許税)

登録免許税とは、登記するにあたって国(法務局)に納める税金です。

収入印紙を購入して、それを申請書に貼って出す形が一般的です。

固定資産税の評価額の0.4%が税額になります。

評価額は、評価証明書や固定資産税納付通知書の課税明細書に記載されています。

なお、評価額は1,000円未満は切り捨て、登録免許税額は100円未満は切り捨てで計算してください。

実費(戸籍等書類の収集)

戸籍や住民票といった証明書を集めるには、必ず役所側の手数料発生してしまいます。

モデルケースを設定して、大体どれくらいの実費が必要か計算してみました。

【モデルケース】

不動産 : 自宅一戸建て 土地1、建物1

相続人 : 被相続人(享年80歳)の妻と子供2人(結婚済み)

遺産分割協議書を作成して相続登記

・ 被相続人の戸籍一式 2,700円 (除籍・原戸籍3、現在戸籍1)

・ 被相続人の戸籍の附票 600円 (原附票1、現在附票1)

・ 相続人全員の戸籍 900円 (妻の現在戸籍は被相続人と重複)

・ 相続人全員の戸籍の附票 600円 (妻は被相続人と重複)

・ 相続人全員の印鑑証明書 900円

・ 不動産の評価証明書 600円

合計 6,300円

こちらはあくまで目安の金額となり、実際の金額は事案により異なります。

詳しくは、こちらの記事を参考にしてください

当事務所に依頼する場合

報酬額は、事案により異なりますが、

上記のモデルケースの場合、当事務所の報酬は 75,600円(税込)となっています。

詳しくは、こちらの料金表 を参考にしてください。

当事務所への相続登記のご依頼・ご相談は、

相続登記の問合せはこちら

 

よくある質問

いつまでに相続登記をすればいいの?

相続登記に期限はありません。いつしてもいいのです。

しかし、ずっと放置したまま相続人に更に相続が発生すると、関係者はねずみ算的に増えていくことになります。

遺産分割協議をしようにも、関係者が増えすぎると全員からハンコをもらうのも一苦労です。

また、穏便だった最初の相続の時の事情を知らない関係者から、「取り分」を要求されるケースも少なからず見受けられます。

話がまとまらず、売却するつもりの不動産が長期間放置されると、資産価値の低下を招く恐れもあります。

つまり、相続登記は早ければ早いほどお得というわけです。

建物が未登記だった場合はどうするの?

相続不動産の建物が未登記の場合、相続人の名義にするためには、まず建物の表題登記をする必要があります。

そして、この登記の専門家は司法書士ではなく土地家屋調査士ですので、手続きの依頼は土地家屋調査士にする必要があります。

当事務所には提携の土地家屋調査士がおり、後の相続登記も含め、ワンストップで対応可能ですので、安心してご相談ください。

なお、固定資産税の納付通知書が来ている=登記済みではありません。

登記がされていなくても、国は納税についてはバッチリチェックしています(笑

ちなみに、ややこしい話なのですが、この表示登記(建物の表題登記など)は、我々司法書士が担当する権利の登記(相続登記など)と違い、法律上、登記をしないことに対して罰金(最大10万円)が定められています。

実際罰金が課されることは稀だとは聞いていますが、長期間未登記のまま放置した後に表題登記をする場合、通常より必要な書類や手間が増え、余計に費用が掛かることにもなりますので、やはり早く手続きしておくに越したことはありません。 

地番て何?住所と違うの?

地番とは、一つの土地に付けられる番号のことです。

昔はその番号が住所として使われていましたが、段々不都合なことが起き始めたため、地域によっては住居表示実施による住所の整理がされ、その場合は地番と住所は異なることになります。

なお、当地大阪市では、ほぼ全域で住居表示が実施済みです。

住居表示前:X市A町30番地

住居表示後:X市A町一丁目4番5号

 

そして、不動産登記手続きにおいて使われるのは地番(と家屋番号)の方です。

手続きしたい不動産の地番と家屋番号を知る方法ですが、

固定資産税の納付通知書を確認する

② その不動産を取得した時の権利書を確認する

③ 管轄の法務局に行ってブルーマップを確認する

一番簡単なのは、①だと思いますので、当事務所に最初にご相談いただく際に、資料として用意していただくことが多いです。

 

相続登記に権利書は必要なの?

通常、相続登記に権利書は必須ではありません

しかし、役所の保存期間の関係で、古い住民票・戸籍の附票の写しを添付できないときに、代わりの書類として提出することができます。

また、名義変更する不動産を特定もしやすくなりますので、当事務所に最初にご相談いただく際に、資料として用意していただくこともあります。

 

養子も相続人になるの?

なります。

相続順位も法定相続分も、実子と何ら変わりません

ただし、その養子の子供が代襲相続人となるかは、養子縁組と子の出生の先後により異なります。

・養子縁組前に養子の子が生まれていた → その子は代襲相続人とならない。

・養子縁組後に養子の子が生まれていた → その子は代襲相続人となる。